🏡 ¿Alquilar o comprar? La gran decisión

La gran disyuntiva: ¿es mejor hipotecarse para tener casa propia o seguir de alquiler e invertir los ahorros? En España solemos ver la compra como la opción “segura” y el alquiler como “tirar el dinero”. Pero, ¿y si no fuera tan obvio? Aquí tienes un análisis paso a paso – con números claros, tablas comparativas, análisis de sensibilidad, psicología del riesgo y un anexo con el detalle año a año.

1. Supuestos de partida

• Persona de 25 años, paga un alquiler de 1.000 €/mes, que sube un 2 % anual.
• A los 35 años, tiene dos caminos:
  • Opción A (compra): vivienda de 300.000 €, con 90.000 € ahorrados (20 % entrada + 10 % impuestos). Se financia el 80 % restante (240.000 €) con una hipoteca a 30 años al 2 % TAE.
  • Opción B (alquiler + inversión): los 90.000 € se invierten en renta variable, con rentabilidad media neta del 4 % anual.
• A los 65 años:
  • El comprador ya ha terminado de pagar la hipoteca y tiene la vivienda en propiedad.
  • El inquilino sigue pagando alquiler, pero tiene capital invertido que le genera ingresos pasivos.

2. Hipoteca desglosada (años 1, 10, 20, 30)

* Patrimonio neto = valor vivienda – deuda pendiente.

3. Escenario de alquiler + inversión

👉 Con el 2 % (renta fija), el alquiler pesa mucho. 👉 Con el 4 % (seguir invirtiendo), el ingreso pasivo se acerca y acaba superando el alquiler.

4. Análisis de sensibilidad

4.1 Hipoteca – impacto del tipo de interés

• 2 % → cuota mensual ≈ 890 €
• 3 % → cuota mensual ≈ 1.010 €
• 4 % → cuota mensual ≈ 1.150 €

Con tipos más altos, la compra se encarece y el alquiler + inversión gana atractividad.

4.2 Inversión – distintos escenarios (65, 75, 85 años)

5. Psicología del riesgo: el gran filtro invisible

No basta con que los números cuadren. Lo que importa realmente es tu capacidad y tolerancia al riesgo.

• Capacidad de riesgo:
  • Si eres joven, tienes más tiempo para recuperarte de caídas.
  • Si tu patrimonio neto es alto, un tropiezo no pone en riesgo tu vida.
• Tolerancia al riesgo:
  • Es tu reacción emocional ante las pérdidas.
  • En 2020 (COVID) los mercados cayeron más de un 30 % en semanas.
  • Quienes aguantaron recuperaron y ganaron; quienes vendieron en pánico, cristalizaron pérdidas.

Con la vivienda pasa algo distinto: no ves su precio cada día, no “vendes en pánico”. Eso reduce errores emocionales.

El poder del interés compuesto

En España decimos: “Alquilar es tirar el dinero”. Pero si inviertes con disciplina, el interés compuesto es más poderoso que la propiedad inmobiliaria.

• S&P 500: ~9,8 % anual desde 1926 (~6 % real tras inflación).
• MSCI World: ~7 % anual desde 2000.

📌 Si tienes 25 años y 40 años por delante, la volatilidad se diluye. La historia demuestra que los mercados han premiado siempre la paciencia.

6. Conclusiones finales

• Comprar: Estabilidad y certeza. Te quita la “hipoteca mental”. Seguridad emocional: la casa es tangible.
• Alquilar + invertir: Potencial de mayor patrimonio si eres disciplinado. Flexibilidad y liquidez. Exige cabeza fría y visión de décadas.

📑 Anexo: evolución año a año (detalle completo)

Hipoteca (cuota constante, 2 % TAE, 30 años)

Alquiler + inversión (capital inicial 90.000 € al 4 % anual)